Tentang harga rumah | Kiwiblog

Posting ini oleh PaulL, komentator reguler dan kontributor sesekali. Ini secara tangensial terkait dengan rangkaian tarif pajak marjinal yang efektif dan insentif untuk bekerja. Indeks untuk semua posting dalam seri ini dapat ditemukan di sini.

Sepotong masalah tarif pajak marjinal efektif (EMTR) berkaitan dengan suplemen akomodasi. Orang yang tidak menerima suplemen akomodasi menghadapi EMTR yang lebih rendah.

Pengeluaran suplemen akomodasi telah meningkat secara substansial dalam beberapa tahun terakhir. Pada tahun 2017 biayanya $ 1,1 miliar per tahun, pada tahun 2021 biayanya $ 2,3 miliar. Suplemen akomodasi berlaku untuk biaya akomodasi yang lebih dari 25% dari manfaat dasar. Oleh karena itu, hal ini bahkan lebih mencolok mengingat bahwa tingkat manfaat telah meningkat secara substansial dalam beberapa tahun terakhir. Biaya akomodasi pasti meningkat lebih cepat daripada manfaatnya.

Suplemen akomodasi memiliki tingkat pengurangan sebesar 27%, dan pengurangan tersebut berada di atas pengurangan yang sudah terjadi untuk kredit pajak keluarga. Ini adalah pendorong besar EMTR yang tinggi bagi orang-orang yang bekerja sekitar 20-30 jam per minggu.

Cara terbaik untuk mengatasi masalah ini adalah dengan mengurangi biaya perumahan. Jika orang membayar lebih sedikit untuk akomodasi, maka lebih sedikit orang yang membutuhkan suplemen akomodasi. Menurut pendapat saya, peningkatan orang yang menerima suplemen akomodasi merupakan kontributor penting terhadap EMTR yang lebih tinggi yang dihadapi orang saat ini daripada 5 tahun yang lalu.

Oleh karena itu, lingkungan kebijakan apa pun yang berupaya meningkatkan insentif untuk bekerja idealnya juga akan mengatasi biaya perumahan yang tinggi.

Harga perumahan saat ini jatuh di NZ. Auckland mengalami penurunan harga perumahan lebih dari sepuluh persen pada tahun lalu. Daerah lain tampak serupa. Ingat juga bahwa inflasi lebih dari 7% pada tahun lalu, yang berarti bahwa secara riil harga rumah telah turun 17% atau lebih pada tahun lalu. Beberapa tahun ini bisa membuat terobosan besar dalam harga rumah.

Biaya sewa tidak turun pada tingkat yang sama, dan bahkan meningkat sebesar 4% pada tahun lalu (penurunan secara riil sebesar 3%).

Kenaikan suku bunga sangat berdampak pada keterjangkauan perumahan. Hipotek lebih mahal untuk layanan, baik untuk pemilik penghuni dan untuk tuan tanah. Peningkatan ini mengalir ke keterjangkauan akomodasi. Sementara harga rumah saat ini turun, keterjangkauan perumahan tidak terlalu meningkat.

Seperti apa kebijakan perumahan yang masuk akal?

Hasil yang kami inginkan serupa dengan yang kami miliki saat ini – bahwa harga rumah turun sedikit secara nominal, tetapi juga semakin berkurang oleh inflasi. Menggunakan inflasi untuk menurunkan harga rumah secara riil secara politis jauh lebih cocok daripada pengurangan nominal harga rumah, karena tidak mengakibatkan pemilik rumah memiliki ekuitas negatif. Untuk alasan ini, mungkin bijaksana secara politik untuk menjalankan inflasi yang sedikit lebih tinggi dalam jangka menengah – mungkin 2-4%, bukan 1-3%.

Kita juga perlu memastikan bahwa harga rumah tidak langsung naik lagi setelah penurunan saat ini.

Harga rumah memiliki sejumlah pendorong. Harga rumah ditentukan oleh penawaran dan permintaan, seperti halnya harga di (kebanyakan) pasar bebas. Namun, itu tidak berarti harga bisa melayang ke level mana pun.

Pasokan dibatasi oleh harga pembangunan rumah baru. Jika biaya pembangunan rumah lebih besar daripada yang bersedia dibayar orang, maka pasokan akan menyusut. Dalam istilah ekonomi dasar, kurva penawaran bergeser ke kiri ketika biaya bangunan meningkat – harga yang harus Anda bayar untuk rumah pada tingkat penawaran tertentu meningkat.

Pemerintah (baik lokal maupun nasional) berdampak besar pada harga rumah di sisi penawaran.

Kebijakan penggunaan lahan mendorong biaya mentah lahan. Melindungi lahan pertanian yang seolah-olah bernilai tinggi menaikkan biaya lahan. Batas-batas kota mencegah pembangunan, pembatasan pembangunan mencegah pembangunan. Kontribusi pembangunan, aturan perencanaan, dan kendala pada infrastruktur baru menaikkan biaya pembagian tanah.

Peraturan persetujuan dan inspeksi menambah biaya setiap rumah yang baru dibangun atau direnovasi/diperpanjang, dan keterlambatan dalam menyetujui menambah biaya. Peraturan bangunan meningkatkan biaya bangunan. Kebijakan pemerintah memberikan monopoli yang efektif kepada pemasok produk bangunan – kombinasi peraturan bangunan dan peraturan pertanggungjawaban membuatnya mahal dan berisiko untuk menentukan produk selain yang biasa digunakan, dan menghambat inovasi dalam sistem bangunan.

Kombinasi dari semua faktor yang didorong oleh pemerintah ini meningkatkan harga untuk membangun rumah. Itu tidak berarti kita tidak membutuhkan hal-hal ini, tetapi semuanya harus ditinjau untuk melihat apakah hasil yang sama dapat dicapai tanpa meningkatkan biaya terlalu banyak.

Pasokan juga dibatasi oleh tenaga kerja. Tenaga kerja bangunan yang menyusut setidaknya sebagian dipengaruhi oleh insentif yang diciptakan bagi kaum muda untuk melanjutkan ke universitas sebagai lawan dari magang, dan saya memahami bahwa pengaturan politeknik/magang saat ini merupakan disinsentif bagi banyak orang untuk memasuki industri ini. Kami membutuhkan kebijakan serius untuk memindahkan orang ke bidang keahlian, dan kami perlu memastikan bahwa kaum muda memahaminya sebagai karier yang berharga dan berharga.

Di sisi lain, permintaan dipengaruhi oleh berapa banyak orang yang menginginkan sebuah rumah, dan apakah mereka mampu membelinya.

Migrasi bersih jelas meningkatkan permintaan – lebih banyak orang membutuhkan lebih banyak rumah. Sebaliknya, kurangnya migrasi akan mengurangi permintaan.

Suku bunga rendah mendorong permintaan – lebih banyak orang akan menginginkan rumah ketika mereka mampu membayar hipotek. Ketika suku bunga naik, biaya memiliki rumah meningkat, dan orang mungkin memilih untuk tinggal di rumah yang lebih besar daripada membeli rumah mereka sendiri (yaitu tinggal di rumah).

Jadi, sementara penawaran dan permintaan menetapkan harga, ada elemen kebijakan pemerintah yang berdampak pada penawaran (dan biaya penawaran) dan permintaan.

Penurunan harga rumah saat ini disambut baik dari sudut pandang kesejahteraan, tetapi juga tidak mungkin dipertahankan tanpa perubahan kebijakan yang substansial.

Biaya akomodasi sewa (mungkin sebagian besar masyarakat berpenghasilan rendah) dipengaruhi oleh harga rumah yang mendasarinya, tetapi juga oleh kebijakan pemerintah lainnya. Menghapus pengurangan pajak hipotek untuk tuan tanah membuat harga sewa lebih mahal. Perubahan pada standar perumahan dan hak pemilik sewa juga membuat harga sewa menjadi lebih mahal.

Setiap tindakan untuk mengubah insentif untuk bekerja dan tingkat pengurangan perlu mempertimbangkan biaya akomodasi secara keseluruhan, dan cara untuk menurunkannya.

Bagi saya, kebijakan yang masuk akal tentang biaya perumahan inti akan:

  • Membebaskan tanah di pinggiran kota untuk bangunan
  • Membebaskan pembangunan kembali tanah di dalam kota untuk memungkinkan perumahan yang lebih padat, bahkan di mana beberapa orang tidak menyukai kepadatan itu
  • Merampingkan proses persetujuan di dewan, dan mengurangi biaya dan birokrasi yang terkait dengan pembangunan
  • Kurangi kontribusi pengembangan dan biaya umum pengembangan, dan sediakan lebih banyak infrastruktur untuk memungkinkan subdivisi
  • Dimana kontribusi pembangunan diambil, mensyaratkan bahwa mereka benar-benar dihabiskan di sekitar pembangunan, tidak disedot ke beberapa wilayah lain seluruhnya
  • Memungkinkan lebih banyak fleksibilitas dalam membangun produk dan membangun sistem, sebagian dengan mereformasi aturan pertanggungjawaban yang membuat dewan bertanggung jawab secara bersama-sama ketika mereka menyetujui sesuatu yang baru, sebagian dengan memungkinkan penggantian yang lebih mudah di mana produk bermerek telah ditentukan dalam rencana pembangunan
  • Memanfaatkan program pembangunan pemerintah (Kianga Ora dan Kiwibuild) untuk menciptakan jalur tenaga kerja gedung baru – mungkin melalui persyaratan untuk magang yang dimasukkan ke dalam kontrak jangka panjang
  • Memanfaatkan program bangunan pemerintah untuk menyetujui pendekatan bangunan baru yang mengurangi biaya – serupa dengan rumah negara papan cuaca berhektar-hektar yang kami miliki di sekitar NZ, semuanya dibangun dengan cara yang serupa dengan standar yang serupa
  • Secara umum memungkinkan lebih banyak pilihan pribadi di perumahan. Alih-alih mengatur segalanya, biarkan pengembang membangun rumah/apartemen yang menurut kami tidak akan dibeli orang. Bukan kualitas bangunan yang buruk, tapi mungkin kecil atau tanpa parkir. Dan kemudian jika ternyata tidak ada yang membelinya, maka pengembang kehilangan uang, masalah mereka. Saat ini kami tampaknya memiliki perencana kota yang terlebih dahulu memutuskan apa yang diinginkan pasar

Selanjutnya, kebijakan yang masuk akal tentang biaya sewa akan:

  • Hindari memuat biaya pada tuan tanah
  • Kembalikan pengurangan bunga atas hipotek, kembalikan sistem pajak ke hal yang sama seperti yang dialami oleh setiap bisnis lainnya
  • Saya tidak terlalu sibuk dengan aturan garis terang, karena menurut saya tidak akan ada banyak keuntungan modal dalam 5-10 tahun ke depan. Saya akan mencatat bahwa aturan garis terang sebagian besar akan membebani inflasi dalam waktu dekat, dan memajaki inflasi itu salah
  • Kembalikan hak yang masuk akal bagi tuan tanah untuk menghapus penyewa yang tidak membayar. Ketika ada kekurangan akomodasi sewa dan sulit untuk mengusir penyewa, maka tuan tanah sangat selektif dalam menentukan siapa yang akan menyewa. Literatur tentang ini cukup jelas. Tebak penyewa macam apa yang tidak bisa mendapatkan sewa?

Saya pribadi juga berpikir sebagian besar perusahaan manajemen persewaan Selandia Baru payah. Saya cukup yakin ada pembukaan pasar di sana, saya tidak yakin peraturan pemerintah adalah cara untuk menyelesaikannya. Saya tidak mengerti mengapa orang yang tidak ingin melakukan manajemen properti sendiri berinvestasi di properti – tampaknya jika Anda menginginkan investasi lepas tangan, pasar saham akan lebih cocok untuk Anda.

Togel hari ini kini makin enteng untuk kamu nikmati. Sekarang togel hari ini sudah dapat kamu menikmati bersama dengan mobile smartphone. Dengan teknologi yang semakin canggih layaknya ini memudahkan anda untuk bermain togel hari ini. Untuk menemukan permainan ini anda cuma memadai mengetik kata kunci totobet slot hari ini pada mesin pencari google. Kemudian permainan togel hari ini pun dapat terlihat di anggota paling atas dan anda bisa langsung menikmatinya. Cukup mengfungsikan jaringan internet yang memadai anda pun bisa segera bermain togel hari ini. Perlu di ingat kembali bahwa anda termasuk wajib bermain terhadap bandar togel terpercaya agar semakin aman.